摄影｜马克

上月初，金茂和城投联手创造了十陵土地单价新高：15500元/㎡+9%无偿移交比例，真实楼面地价超过了17000元/㎡。

毫无疑问，这两年十陵在风口之上，龙泉驿最靠近三环的土地，价值一再被重估。

从2017年年中，中海首次把十陵地价带进万元以来，2019年底，四川邦泰才再一次以12520元/㎡的楼面地价创下十陵地价新高。2020年，趋势似乎更加明显，佳兆业于6月把地价拔升至15950 元/㎡之后，年底真实“地王”便再次易主。

与此同时，2020年12月30日，龙泉驿区十陵板块第二块万元地项目“邦泰宽语”取证，其小高层精装均价来到了25000元/㎡左右，再次刷新了人们对十陵的认知。如此计来，随着佳兆业、金茂等地块的陆续入市，十陵的房价要进入3万时代了吗？

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成都，是一座可以看见雪山的城市，但是，不管天气多好，在雪山上，你都很难看见成都。

近年来，中海、龙湖、中梁、华润、蓝光、佳兆业等一线房企进驻十陵，青龙湖湖居概念也随之而来。然而，立身青龙湖畔，视线真的难及这些项目。

2021年1月1日，“成都地产界”亲测了一下十陵的“温度”。先说一下中海、龙湖、中梁这三个拿地较早，开盘较早的项目。

中海御湖世家是目前十陵板块，所有新项目中，离地铁和青龙湖区最近的楼盘。截至目前，该项目取证3次，已经现房呈现和部分交付，最近一次取证时间是2019年1月，别墅清水价格21687-36138元/㎡，仍有房源待售。

龙湖景粼玖序项目距青龙湖湖区直线距离约1.7公里。该项目2019年8月至今4次取证，最近一次取证小高层精装均价22500元/㎡，每次都是顺销。目前，该项目工地仍在施工中。

比龙湖地块早4个月拿地的中梁壹号院，作为中梁入蓉首个项目，据悉目前已经售罄。该项目基本现房呈现，施工也基本结束。不过，该项目一街之隔就是拆迁工地，目前处在拆迁尾声。

“成都地产界”注意到，华润、蓝光、邦泰、佳兆业这几个新入市和即将入市的楼盘，有一个明显的特点：地价低的项目，施工进度越快；地价高的项目，施工进度越慢。

（华润时代之城项目）

以华润为例，其在十陵两个项目，华润时代之城截至目前有多栋住宅主体已经封顶，其从2019年5月底拿地，到2020年6月取证，刚刚一年时间；华润时代风景截至目前也有数栋建筑主体已呈现，其从拿地到取证仅仅半年多时间。

另外，蓝光未来云庭项目从拿地到取证用了9个半月时间，邦泰宽语从拿地到取证用了1年时间。

值得一提的是，2020年6月，高价拿地的佳兆业大有急于入市的态势。在该项目的施工现场，虽然目测其售楼部已经修好，部分楼栋刚刚修了两三层的主体，但其围挡广告“TOP系壹号力作”已“樾然启幕”。

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我们再来看一看近年来各大房企于龙泉驿区十陵的拿地详情。

2017年6月18日，经过43轮争夺，中海击退北辰、万科、新希望、旭辉、保利、龙湖、融创等房企，通过抽签的方式，以楼面地价11300元/㎡夺得龙泉驿区十陵容积率为2的99.52亩住兼商用地。

2018年8月29日，中梁地产首进成都市场，以楼面地价8750元/㎡，拿下龙泉驿区十陵40亩容积率仅1.5的纯住宅用地，溢价率为21.53%。

2018年12月28日，经过20余轮竞价，龙湖地产以楼面地价9300元/㎡竞得龙泉驿区十陵街道117.44亩容积率为1.5的住宅用地，溢价率32.86%。

2019年3月19日，成都城投以8942元/㎡竞得龙泉驿区十陵街道一宗78亩人才公寓用地。

2019年5月28日，华润置地以总价17.7亿元，成交楼面地价4465元/㎡竞得龙泉驿区十陵街道和平路以东、农平路以南，容积率为2的298.21亩地块。该地块为重大产业项目，在项目建设要求及竞得人义务中指出，竞得人还须在净用地外配建并无偿移交东安湖体育场。

2019年6月5日，成都城投以底价5517元/㎡摘得龙泉驿区十陵街道成都大学北侧220亩商住地块。该地块容积率1.55，根据出让文件，竞得人需要修建中国东盟艺术学院、规划道路、公厕、开闭所等，且建成后需无偿移交给政府指定单位及区政府，其中，艺术学院的建设费用不低于18亿元。

2019年12月30日，蓝光以楼面地价10850元/㎡竞得龙泉驿区十陵街道纯住宅用地。该地块位于西灵路以南、长灵北路以东，净用地面积约90.7亩，容积率为1.5，起始楼面价为8350元/㎡，溢价率29.94%。

2019年12月30日，四川本土房企邦泰以12520元/㎡的楼面地价，斩获龙泉驿十陵约81.3亩，容积率为2.0的住宅用地，溢价率40.67%。该地块成交单价刷新了由中海保持了近3年的龙泉驿区最高地价。

2020年5月28日，华润置地以起始楼面地价6535元/㎡轻取龙泉驿区十陵街道灵龙西路以南、蜀王大道北段以西，容积率为1.5的99.54亩住宅用地。根据出让文件，竞得者须配建图书馆（媒体中心）一处，用地面积35.14亩，在2021年4月底前完工。

2020年6月24日，佳兆业从19家房企中杀出，以楼面地价15950 元/㎡，溢价率63%夺得龙泉驿区十陵街道位于中海和华润项目之间容积率为1.5的59.38亩地块。

2020年12月8日，成都城投携手金茂，以15500元/㎡+9%无偿移交比例，真实楼面地价超17000元/㎡，竞得龙泉驿区十陵街道三环路外侧、友谊路以北约57.5亩容积率为1.5的纯住宅用地。值得一提的是该地块北面，紧邻的就是邦泰于2019年底拿下的地块。

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2020年12月30日，邦泰宽语项目252套房源取得预售证，精装均价约25000元/㎡，其中精装标准约3800元/㎡，创下了十陵板块住宅项目（非别墅）均价的新高。

（三环视觉下的邦泰宽语项目掠影）

据了解，邦泰集团创建于2007年3月，总部位于成都高新区，为四川本土房企，截至目前，该公司已经布局成都、宜宾、内江、乐山、西昌、眉山、广元、自贡、巴中、遂宁、攀枝花、达州、绵阳、德阳、云南等地，绝大部分业务位于川内。

随着该项目的入市 ，十陵板块新房价格，大有进一步提升的趋势。不过，相较华润、蓝光、佳兆业、中海、龙湖等品牌，其实，在成都市场邦泰的品牌知名度还有所欠缺，由其创下新房均价新高，尚有待市场检验。

因为，对于购房者而言，华润、蓝光等地价较低，性价比更高，品牌知名度更高的项目，是其直接竞争对手。

资料显示，2020年9月15日、12月11日，与邦泰宽语相隔不远的蓝光未来云庭项目两次取得预售证。9月15日，蓝光未来云庭272套房源精装入市，12月11日，蓝光未来云庭240套房源精装入市，产品同样是小高层、洋房，10层住宅精装价格区间约22000元/㎡-26000元/㎡，最终，该项目两次开盘报名人数均未达房源套数，中签率均为100%。

（据透明房产网，截至2021年1月3日）

可见，购房者对十陵板块25000元/㎡的房子，目前，还是有一定抗性的。另一方面，影响蓝光未来云庭报名数据的原因，“成都地产界”认为，更是华润项目的具有价格优势的房源大批入市。

据了解，与蓝光未来云庭、邦泰宽语同区域的华润时代之城，于2020年6月、9月、12月，三次取得预售证，累计取证房源1008套。该项目清水单价17000元/㎡-22000元/㎡，不管地价，还是新房价格均较周围新项目有着较大的优势。

（据透明房产网，截至2021年1月3日）

不过，即便如此，该项目3次取证，购房者报名人数也是不足房源数。据透明房产网，截至目前，该项目低总价，低单价房源销售较好，总价超过300万的房源，购房者依然抗性明显。

（据华润置地成都公司官方微信公众号）

另外，华润在龙泉驿区十陵街道的另外一个项目“华润时代风景”于2020年12月21日公告因报名人数不足而终止摇号。该项目紧邻佳兆业地块和中海御湖世家项目，距地铁站最近(直线距离约500米)，距青龙湖水域最近(直线距离约1公里)。

资料显示，华润时代风景276套房源于2020年12月15日取证，小高层精装均价约22000元/㎡，最终有138人报名。从报名数据来看，市场算是认可该项目的性价比的。

值得一提的是，华润时代风景项目占地约100亩，属于首次开盘，而且是在售新房中，离青龙湖和地铁站最近的项目。同时，华润时代之城更是占地200多亩，尚有大量房源待售。所以，作为邦泰近年来在成都的重点项目，于十陵板块，其地价、售价，以及品牌溢价能力，决定其将面临残酷的竞争。

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从地价来看，十陵房价进入3万时代是迟早的事。

从区位上观察，十陵虽然属于龙泉驿区，不是传统五城区，也不是高新区，但是，其实打实的是成都东三环外侧。截至目前，除却城北三环外侧，城南、城西同等区域，已经进入了3万时代。

横向对比，除了非五城区，在教育资源方面和基础配套成熟度方面有所劣势，十陵板块借成都向东发展的政策优势，未来弥补短板，至少在基本配套方面是能够实现的。

关于青龙湖的湖居概念，与浣花溪、锦城湖、兴隆湖、即便是怡心湖相比，青龙湖虽大、青龙湖虽好，但是目前而言，所谓的青龙湖概念，除了中海、佳兆业、华润时代风景项目略算，其余大部分算不得湖居概念。如邦泰宽语、蓝光未来等，离青龙湖湖区直线距离2.5公里左右了。

截至目前，青龙湖新项目除了中梁只有40亩地的项目宣告售罄之外，包括中海、龙湖都还有房源待售，对它们而言，越卖到后面，溢价空间越大；而就华润时代之城、华润时代风景而言，其拥有地价优势和新房售价优势，未来大概率该板块竞争之中，蓝光、邦泰、佳兆业都得看其“脸色”。

由于该区域尚未完全兑现其基础配套，加之大量房源涌入市场，购买力有所不济。目前来看，仍然属于买房市场，购房者掌握着购买主动权，选择空间较大。理论上，地价较低，房价较低的，产品和品牌具有优势的项目将短期胜出。

从长期看，但从东三环外侧这一条，就有理由看好十陵市场。不过，时间是3年、5年、10年，就很难说了。